2026

2026年开年到现在，楼市还是老样子，跌

2026年开年到现在，楼市还是老样子，跌。全国二手住宅均价12792元/平方米，环比跌了0.34%，同比跌了8.55%。别觉得这数字小，从2022年算起，房价已经连着跌了四年多。四年，足够让很多家庭的纸面财富缩水几十万甚至上百万。

高盛今年2月出了份报告，选了北上广深加天津、成都做样本。从各自高点到2025年，六城平均房价跌幅已经接近30%，天津最惨，接近腰斩。这组数据摆出来，谁还敢拍着胸脯说楼市见底了？

更夸张的是环京楼市。涿州、廊坊这些地方，房价跌幅早就超过60%。几年前200万买的房子，现在连80万都未必有人接盘。当年追着＂环京概念＂上车的那批人，肠子都悔青了。

政策这边一直没闲着。今年春节刚过，上海就放了个大招。2月25日，上海市住建委等五部门联合出台＂沪七条＂，涉及住房限购、公积金贷款、房产税等7项调整，2月26日起施行。

力度确实大。非上海户籍居民在外环内买房，社保年限从连续满3年直接降到了1年。公积金首套房最高贷款额度从160万提到240万，叠加多子女家庭和绿色建筑上浮政策，最高能到324万。这一套组合拳打下来，门槛确实低了不少。

成交量也跟着起来了。2025年11月以来，上海二手房月成交连续3个月站在2万套以上。2026年1月成交2.03万套，同比涨了26.69%。数据是好看，但能持续多久，这才是关键。

看到这儿，有人坐不住了——是不是该抄底了？200万入手，五年后奔着260万去？大家先别急，把几个硬指标看完再说。从高点算起来，二手房价格已经回撤了大约39%。新开工面积呢？较巅峰期下降了74%，回落至2004年的水平。开发商都不敢拿地了，说明业内对未来的判断比普通购房者悲观得多。

再看人口。2025年末全国总人口14.05亿，比上年末减少了339万。全年出生人口792万。出生不到800万，死亡超过1100万。这个缺口还在扩大，每年买房的＂新鲜血液＂越来越少。

老龄化更是一记重锤。60岁以上老年人口32338万，占总人口的23%。＂十五五＂时期，60岁以上老年人口将从目前的3.1亿增加到3.7亿左右。预计2032年将超过4亿。老年人不需要买房，年轻人越来越少。90后1.75亿，00后只有1.45亿，购房主力军在萎缩，这是谁也改变不了的事实。

房子到底够不够住？七普数据显示，全国家庭户人均住房建筑面积已经达到41.76平方米。总量上，咱们早就不缺房子了。缺的是什么？是好地段的好房子。大量老破小和远郊盘，未来只会越来越难卖。

还有一必须直说——房地产的赚钱效应，已经彻底消失了。连跌四年，谁还指望靠房子翻身？资本市场的铁律就是买涨不买跌。投资客不进场，光靠刚需，撑不起房价反弹。

高盛的推演也不乐观：如果2026年房价再跌5%，系统风险有限；但跌幅一旦扩大到10%至15%，多个城市的负资产家庭比例会陡峭式增长。这不是缓慢阴跌，是可能突然加速的风险。

机构之间的分歧也很明显。国内机构普遍认为2026年是筑底年，下半年有望反弹。外资机构则把触底时间推到了2027年中以后。谁对谁错现在说不准，但外资机构没有＂维稳＂压力，他们的判断往往更冷静。

高盛在基准情景下预计全国房价再跌10%到15%，悲观情景下可能跌到30%。这个数字放在200万的房子上，意味着五年后可能只剩140万到170万。

那救市政策到底管不管用？短期肯定有效果，上海＂沪七条＂之后成交量就是证明。但政策的边际效应在递减，2025年从3月的销售高点到四季度探底，政策效力呈现边际递减趋势。一轮刺激比一轮弱，市场已经有了＂抗药性＂。

一线城市200万的房子，基本上都是老破小或者远郊高层。这类房源现在挂牌三五个月卖不掉的比比皆是，五年后大概率在120到140万之间。二三四线城市前几年已经跌过一轮，泡沫挤掉了一些，但人口外流、产业薄弱的问题没变，200万的房子五年后大概在140到160万。

分化，是未来楼市最确定的关键词。核心城市核心地段、带学区、品质好的次新房还能扛住，没电梯、没配套、没人管的老房子会加速贬值。同样是200万，买什么、买在哪，结果可能差出几十万。

2026年往后，买房的逻辑跟过去20年完全不一样了。过去闭眼买都赚钱的时代，一去不复返了。如果是自住刚需，手头宽裕，核心地段的好房子该买就买。但如果还想靠房子赚钱，我们只能说一句——这趟车，真的已经到站了。